导读
1.新冠肺炎疫情深刻影响，市场从停摆中艰难重启。
2.年内市场迎来多轮高潮，改善需求表现更为活跃。
3.房企项目定价更为审慎，以价换量低开已然普遍。
4.政策放松落空稳中偏紧，融资监管收紧卡脖房企。
5.三强房企市场占比扩大，多家房企销售业绩上升。
6.土地市场供地规模下降，房企拓展受到严重制约。
7.项目集团作战支撑业绩，全市仅两家房企可实现。
8.市场趋势仍将严重分化，购房需求抽水效应显著。
9.以价换量低开仍将持续，房价竞争将市场推向红海。
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榜单解读
2020年前三季度石家庄房地产市场现状解读
市场命途多舛，改善需求入场
2020年的石家庄房地产市场“命途多舛”：上半年受新冠肺炎疫情影响，2至4月的市场行情跌至谷底，到4月中下旬，房企和项目的正常营销活动方有恢复。尽管当地政府部门出台多项措施鼓励和支持房地产及相关行业复工复产，并对房企和项目申请商品房预售手续，预售资金监管进行了适当放松，但市场还是面临着从新冠肺炎疫情“停摆”到逐步复苏的艰难过程。
当年的市场行情直到4月底完全启动，并在5月和6月中上旬迎来年内的首轮高潮，在6月和7月上旬进行短暂调整后，自7月中下旬起迎来年内的第二轮高潮。与往年相比，当年至今的市场高潮呈现出两个新特点：
购房需求结构有所变化，除传统的首置刚需外，改善需求表现更为活跃，并在一些改善项目上有突出表现，成为项目成交、市场交易的重要支撑。不过，改善需求并未在有改善产品的项目上均有表现，与以往相比，改善需求的释放呈现出“局部突出、冷热不均”的状态，一些在品牌力和产品力上乏善可陈，地段和配套上无甚亮点，户型和总价上无甚竞争力的项目，并未改善需求的明显活跃上分得一杯羹。
房企定价更为审慎，以价换量蔚然成风
房企和项目的定价更为审慎，以价换量几乎成为年内市场行情的重要推手。尽管焦点研究院预计，2020年的石家庄市场交易格局，将一改2019年“二环外、三环边”项目为主的格局，“二环内、主城区”项目的成交占比将有显著扩大，其高于“二环外、三环边”项目的定价将对全年市场成交价格产生显著影响，这势必带动全年成交价格较2019年有所上升。
事实也显示出，2020年前三季度，石家庄普通住宅成交价格14847元/平方米，较2020年上半年上升2.05%；然而，与2019年全年相比，2020年前三季度石家庄普通住宅成交价格下降0.89%，尽管基本持平，但“拖累”成交价格的因素依然存在。
一方面，疫情缓解后，部分项目为短期内刺激成交、快速去化，以特价房、员工房、工抵房等方式推货，这成为上半年成交价格出现震荡的关键因素，并波及到二手房市场和整个市场的预期。
另一方面，第三季度新项目入市或既有项目“推新”，也采取了审慎定价和以价换量措施，有的项目定价甚至低于区域内“老破小”二手房和地缘竞品项目，有的项目将此前在特价房、员工房、工抵房上“试水”的定价扩大至整个项目，寄希望于尽快实现去化和清盘效果，这些因素也影响了整个市场的价格水平。在这些因素的影响，第三季度在成交规模上，表面上成为了房企和项目的“丰收季”，但在成交价格和市场预期上，实则留下了隐忧。
政策环境稳中偏紧，卡脖因素显著增加
综合全年的市场走势，焦点研究院认为，看起来，政策因素并未成为左右市场走势的关键因素，但实际上，政策因素依然是影响市场走势和预期的关键因素。我们看到，年内的市场行情，表面上没有政策鼓动和刺激的作用，但决策层重申“房住不炒”，外围其他城市试探性调整和放松当地政策大半失败，实则向市场传递了政策从严从紧的坚定信号。
回归石家庄市场，现行的住房限购、限贷、限价和限售政策继续执行，短期内没有退市迹象，但政策出台多年，已成常态，对市场的直接影响不大。对于当前市场而言，政策的象征意义大于现实意义，更为重要的是，房地产市场在融资和贷款政策上有所“边缘”，房价的震荡波动、震荡分化趋势，弱化了房地产的投资和溢价能力，导致投资热情锐减，资金意兴阑珊，市场热度转冷，这显然不利于市场行情的昂扬向上。第三季度对房企融资监管的“三条红线”，对房企和项目起到了“卡脖子”的作用，对市场也起到了遏制作用，尽管此后“三条红线”监管落地时间有所推迟，但实际上已经落地，房企和项目又投入到了“降负债”的艰苦调整之中，这又将对市场走势和预期产生不利影响。
三强房企占比扩大，三家房企快速上升
在这样的背景下，石家庄房地产市场呈现出更为强烈的分化状态，且房企和房企、项目和项目之间的分化格局进一步凸显。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度，石家庄普通住宅累计新增供应2.47万套，面积287.19万平方米；累计成交3.06万套，面积361.51万平方米；累计成交金额536.72亿元，成交单价14847元/平方米。其中，仅在第三季度，石家庄普通住宅便累计新增供应1.14万套，面积137.84万平方米；累计成交1.39万套，面积162.84万平方米；累计成交金额247.13亿元。第三季度的供应规模占前三季度总量的47%，成交规模占总量的45%，成交金额占总量的46%。石家庄房企和项目在第三季度向销售任务发起了最为凶猛的冲刺。
这其中，石家庄市场的TOP3格局并未发生明显变化。根据焦点研究院的统计，2020年前三季度石家庄房企的TOP3依然是融创、万科和保利，三家房企的销售金额180.68亿元，占总量的33%；销售面积115.73万平方米，占总量的32%。与2020年上半年相比，尽管石家庄房企TOP3并未发生变化，但其销售金额和销售面积的占比均上升了7个百分点，市场占有率有所扩大。
然而，在石家庄市场的TOP10和TOP20格局上，房企的座次出现了明显变化。根据焦点研究院的统计，在2020年前三季度石家庄房企的TOP20中，荣盛、华远、金辉、远洋、龙湖、金地和旭辉均有不同幅度的上升，尤以华远、金辉、龙湖三家房企的上升幅度最快。究其原因，部分房企在前三季度均有新项目入市，加上既有项目，对前三季度的销售规模起到了较强的支撑作用；部分房企则对现有项目的定价进行调整，使其适应项目所在片区的市场和价格现状，对刺激成交、推升规模起到了积极作用。尤以龙湖为例，其旗下的龙湖九里晴川项目，在2020年前三季度实现销售金额10.31亿元、销售面积8.09万平方米，不仅在西山市场位次居前，也支撑龙湖的销售规模在石家庄市场有所上升，加之其在石家庄二环市场的首个项目龙湖天璞将入市，预计2020年全年，龙湖在石家庄市场的销售规模还将有所上扬。
在第三季度的迅猛冲量中，头部房企表现更为抢眼，其市场占有率有显著上升。根据焦点研究院的统计，石家庄房企TOP10在2020年前三季度实现销售金额292.36亿元，销售面积198.07万平方米，均占总量的54%。与2020年上半年相比，石家庄房企TOP10的市场占有率有所上升，其销售金额和销售面积的占比均上升了7个百分点。
